Se ha emitido el siguiente informe:
Beatriz Mullor Grifol, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, inscrita con número 471 en el correspondiente Colegio Oficial de esta Región. Designada perito para la tasación de bienes Inmuebles en el procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales que bajo el número 30124/06 , seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Murcia, a instancias de Camge Financiera EFC S.A. contra Manuel S. B. He pasado a reconocer los bienes motivantes del presente y, tras su estudio , emito el siguiente:
DICTAMEN
I.- OBJETO DEL TRABAJO
A efecto de realizar la correspondiente tramitación judicial , se precisa conocer previamente el valor de mercado de los bienes afectados por el procedimiento que antes se cita.
Aceptada la designación pericial el día 1 de Junio del 2.007 y siendo el servicio pretendido, facultad propia de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, conforme a lo establecido en la letra d) del Art. 1 del vigente Reglamento General de esta Profesión (Decreto 3.248/1969 del 4 de Diciembre), y con los requisitos recogidos en la Orden ECO/805/2003 del 27 de Marzo, sobre normas de valoración , acepto el encargo y procedo a su despacho.
II.- BIENES SOMETIDOS A ESTUDIO.
Según información facilitada al efecto, mediante copia de la correspondiente Certificación del Registro de la Propiedad, la descripción de estos bienes es la siguiente:
1.- Finca 9.044 del Registro de la Propiedad de Murcia 6.
RUSTICA .- Trozo de tierra en el partido de Aljucer
SUPERFICIE.- Con una cabida de 372.66 m2
LINDEROS.-
-Norte: Ezequiel G. S.
- Sur.- Brazal del Jueves
- Este .- Finca matriz en porción adjudicada a Rosa B. M.
-Oeste .-Finca Adjudicada a Dª Josefa B. M.
TITULARES.-
-20 % pleno dominio con carácter privativo por título de herencia JESUS S. B.
-20 % pleno dominio con carácter privativo por título de herencia MANUEL S. B.
- 20 % pleno dominio con carácter privativo por título de herencia MARIA DEL CARMEN S. B..
- 20 % pleno dominio con carácter privativo por título de herencia ROSA S. B.
-20 % pleno dominio con carácter privativo por título de herencia ANTONIO S. B.
INSCRIPCION REGISTRAL.-
Registro de la Propiedad : Murcia-6
Tomo : 2063
Libro. 106
Folio . 86
Finca 9044
OBSERVACIONES .-
Tras la visita efectuada, el día 19 de Junio, se observa discrepancias entre la realidad física y la descripción registral .
CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
Tras mi visita efectuada a la finca que es objeto de pericia y a tenor de la poca información que se desprenden de los extremos que obran en Autos y puesto que la entidad demandante también carecía de algún dato que pudiera aclarar su ubicación , expongo:
1.- Que tras mis averiguaciones, en el Catastro, figura como titular de la Finca D. MANUEL S. B. , con la referencia catastral número 3344222XH6034S0004OX en la dirección del domicilio particular que consta en Autos , que lo es Carril de Torre Ibáñez 70.
2.- Que ubicadas en la misma situación se encuentran , otras tres referencias catastrales diferentes .
3.- Que puesto que el Registro de la Propiedad carece de información alguna en cuanto a la dirección del inmueble , he tenido que acudir a los linderos para poder situar la misma, siendo informada por vecinos de la zona que los titulares de la finca matriz así como el lindero que aparece en el Oeste, son las que aparecen en el en la Nota Simple.
4 – Que tras mi visita a la Confederación Hidrográfica del Segura me informan que el BRAZAL DEL JUEVES se encuentra lindando con estas fincas, el cual nace del Camino del Badén y muere en la Carretera del Gilandario, y cuyo fin era abastecer la zona de agua. En la actualidad de halla a la izquierda del camino de entrada a dicha finca.
5- Que el Carril de Torre Ibáñez aparece con la denominación de casco diseminado en Aljucer.
6- Que igualmente y para verificar todo ello, he mantenido conversación telefónica con el domicilio de D. Antonio S. B., cuñado del demandado y dueño también de la finca y se me ha confirmado los datos que constan en este informe.
7- Que en el solar aparece construida a nombre del demandado una edificación de planta baja destinado a almacén y alta a vivienda , cuyos metros aparecen en la información catastral que aporto.
Por todo ello, y por cuantas circunstancias he verificado, he comprobado la Finca Registral 9.044 , del Registro de la Propiedad Murcia 6 es la ubicada en la dirección anterior, pasando a avaluar el bien conforme a la realidad existente , quedando a disposición de ese Juzgado de posibles modificación o nuevos datos que sean aportados para la clarificación del mismo.
III.- PRINCIPALES CIRCUNSTANCIA A TENER EN CUENTA
1.- TIPOLOGIA DEL NUCLEO RURAL
- Localidad : Aljucer es una pedanía perteneciente al municipio de Murcia, en la Región de Murcia (España).
- Población : Cuenta con una población de 8.000 habitantes
- -Desarrollo: estable
- Consolidación : 70%
- Características : entorno urbano -rural, regadío
La pedanía está situada en plena huerta de Murcia, rodeada de limoneros y atravesada por un gran número de acequias. El origen de esta pedanía se remota a tiempos de los árabes y muestra de ello es su huerta , cuentan con una extensión aproximada de 4,181 km2. La pedanía limita al Norte con el barrio capitalino de La Purísima (anteriormente conocido como Barriomar); al Este con la pedanía de San Benito; al Oeste con la pedanía de la Era Alta; y, al Sur, con las pedanías de San Ginés, El Palmar, La Alberca y Santo Angel.
El origen de Aljucer se pierde en el tiempo, pero ya hay costancia de su existencia en el repartimiento de tierras tras la reconquista del siglo XIII, por lo que los historiadores afirman que existía en época musulmana. La historia de Aljucer siempre ha estado ligada a la huerta y al agua, debido a la gran cantidad de acequias que discurren por su extensión y la diversidad de molinos que existieron en la pedanía en siglos pasados.
2.- CARACTERISTICAS DE LA FINCA
Ubicación: Esta situado en el Carril de los Ibáñez, entrando por el Barrio de Barriomar, cruzando la Vía del Tren. Forma parte de un conjunto de viviendas, porchados y almacenes , con patio común por el cual se accede a ellas.
Superficie: según el Catastro el almacén tiene 147 m2 y la vivienda situada en la primera planta es igualmente de 147 m2
Calidades: medio/bajas, no se ha podido acceder a su interior
Instalaciones: dispone de agua y luz y otras instalaciones básicas,
Antigüedad estimada : mas de 50 años
3.-CARACTERISTICAS DEL ENTORNO INMEDIATO
A- Significación del Entorno y ubicación:
-Urbano, residencial, primera residencia, con edificaciones de varias alturas y donde observamos que la gran mayoría son antiguas. Esta zona pertenece al casco diseminado de Aljucer , por lo que el desarrollo en la zona es escaso.
- El entorno próximo al que pertenece la finca no condiciona su valor por ser de tipología similar a la del inmueble en cuestión.
B-Infraestructura y comunicaciones:
- La infraestructura es escasa, dispone de las justas instalaciones de realización, básicamente de carácter municipal.
-Las comunicaciones son normales , con vías de acceso asfaltadas.
4.- INFORMACION DE MERCADO
Escaso estudio urbanístico de la zona, sin aglomeración por densidad de construcción. Tras los sondeos realizados con especialistas de la zona así como por otros inmuebles cercanos al que es objeto de tasación y que se encuentran en condiciones similares, los valores medios de compraventa de la zona oscilan entre los 1200 Eu m2 y 1500 Eu m2 de suelo dependiendo de la ubicación así como de la conservación y calidad del inmueble .
El precio aplicado a esta finca en concreto es de 1300 Eu m2 de vivienda y 650 Eu m2 de almacén, aplicándole así mismo al valor total un coeficiente corrector 0.50 por la antigüedad del mismo.
5.- JUSTIPRECIO
Tras el detallado examen de la finca y de cuantas circunstancias las afectan, y conjugándolas con las concurrentes en el mercado inmobiliario , usando el método de comparación así como las referencias establecidas por la CCAA , fijo la misma en el siguiente valor:
-FINCA 9.044 = 143.275 Euros (1/5 parte de la finca 9044 , 100% correspondiente a la Referencia Catastral 3344222XH6034S0004OX)
Importa por lo tanto el bien tasado CIENTO CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS.
Lo expuesto es cuanto tengo que manifestar en cumplimiento del encargo recibido, y para su constancia y sometiendo mi criterio a otro mejor fundado, libro el presente que firmo en Murcia a 20 de Junio del 2.007.
